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在實地走訪瞭目前在售的多個項目後，記者發現，以價換量的現象尚未在北京樓市廣泛蔓延，而即將入市的項目多數都保持瞭價格"微漲"的水平。
人民幣年內急貶近3% 房地產市場等資產價格承壓
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何衍鈞分析，從現有的長三角降價案例看，除瞭樓市供應大外，不少開發商其實是跨行業運作，主業為服裝、皮鞋或礦業，當主業資金緊張就會把樓盤降價快速收回資金，但其開發量有限，對市場影響很小。2013年樓市太過火爆，今年自然會"增長慢一點"，政府對樓市的目的是穩定市場，而不是讓樓市出現"廣泛下調"。
郭毅表示，2013年底開盤的項目，排號人數和推出房源數量很多是4:1、3:1的情況，現在則是2:1或1.5:1，供需比趨於平衡。自住房的大量供應使部分剛需人群出現觀望心態，部分庫存以中低價位剛需盤為主的開發商也因此看淡後市，並降低利潤預期。
分析
走訪
盡管今年以來，樓盤取證速度明顯加快，根據北京市住建委網站公開信息，3月前20天，已有12個項目獲得銷售許可證。但據記者多方瞭解，在實際的價格審批過程中，開發商仍然感受到"壓力山大"。
即將入市樓盤未現價格松動
取證"容易"審價難
判斷北京樓市，看地價是關鍵，分清兩類項目：一類是以萬科為代表的，前兩年拿的地地價水平在15000元/平方米以內的，入市不存在市場風險。我對市場沒有擔心。政府指導價格也會區分不同區域。另一類是2013年的高價地項目，這些企業心裡比較緊張。政府不會在這類項目上限價，但房子有沒有買主是個問題。"
"萬科橙開盤，我們是嚴格按照政府相關部門指導意見進行定價銷售。這也是一種承擔社會責任的表現。否則，(每平方米)再加2000元，萬科橙照樣賣完。
隨後記者聯系到同處於臺湖板塊的泰禾1號街區，其相關負責人表示，泰禾從來都是按照自己的定價和節奏去進行推盤，不會受到外界影響。
"這個價格確實比我們的預期低瞭不少，但關鍵是報高瞭不批啊，隻能不停地被駁回，然後一降再降，降至達到'標準'後才被放行。"一位剛剛拿到預售證的房企人士向記者透露，盡管主管部門發放預售證的速度比之前的節奏加快，但是價格博弈仍是一道難關。
事實上，"低空放行"的項目並不止這一傢，從春節後取證的樓盤就可以看出，其價格普遍和之前的預期有差距。賈玉鵬介紹，市住建委對於住宅價格比去年略有放松，但依然采取持續控制的措施，要求審批價格對比周邊不能出現過多的漲幅。
典型樓盤
上周末，位於天宮院的住總萬科橙 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)以21000元/平方米的"去精裝"價格入市，與其前期宣傳26000元-28000元/平方米的價格形成較大差距；在創造瞭該區域第五個"日光盤"的同時，也超出瞭業內外人士的預料。
漲幅變小，並非降價
3月16日，位於北京南六環的住總萬科橙項目開盤，333套房源即告售罄。此前，市場普遍預期該項目包含精裝修的均價約為24000元/平方米，但最終以毛坯、均價21680元/平方米入市，引發萬科"領降北京"的消息。
一位不願具名的業內人士指出，由於此前受到"限高令"(去年底對單價4萬元以上樓盤不批預售證)的限制，中高端項目供應結構發生變化，改善型需求的不斷增多，也給瞭開發商穩定的市場預期。春節後，一些中高端項目的開盤定價依然保持上漲勢頭。
現象
樓市調控無新政北京房價或維穩
信心不減
--萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶
業內人士指出，上述樓盤幾乎都是房企在2011年底和2012年拿地，樓面價為8000元-9000元/平方米，對比目前2萬元/平方米的售價看，利潤並不低。RET睿意德營銷服務部董事商十磊表示，住總萬科橙的銷售價格低於市場預期，說明北京樓市的漲幅收窄，也說明瞭萬科緊貼市場的高周轉開發策略相當成功辦理信貸房貸銀行怎麼貸款比較會過件。
已有倆樓盤低價跑量
記者從多傢房企瞭解到，由於北京市住建委對區域房價的整體目標控制並未放松，大幅漲價的樓盤申請預售證較困難，以及房企對後期市場供應增加、競爭加劇的擔憂，不少項目都采取瞭"微漲快跑"的銷售策略。
主流市場行情仍微漲
"我們對北京的市場是持續看好的，未來也會進一步收縮三四線的項目存量，增加一二線城市的土地儲備，未來還有機會。"一位不願具名的房企相關負責人如是說。
"說降價很牽強，住總萬科橙毛坯賣到近22000元/平方米，在整個區域內並不是低價。"天宮院某項目營銷負責人表示，3月初精裝修的金融街融匯四期約千套房源入市，均價22000元/平米左右。而此前天宮院2月底開盤的中國水電·雲立方、鑫苑鑫都匯都為毛坯房源，均價都在21000元-22000元/平方米的水平，和住總萬科橙持平。"萬科還提供瞭拆分精裝修的選擇，可增加利潤。"
價格上漲的幅度變小，但並非降價。這是天宮院板塊多個樓盤負責人的共識。據悉，一方面春節後天宮院板塊樓盤大批集中入市，先後已有首開熙悅春天 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、中國水電·雲立方、鑫苑鑫都匯、金融街融匯、眾美城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等入市分流客戶，競爭激烈；另一方面，大興區住建委批準的預售價格也比業內的預期更低，但和此前成交的任何項目相比，區域房價仍然是在上漲過程中。
位於望京來廣營橋東的臻園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，去年8月一期成交均價為42000元/平方米，新一期取證房源仍以精裝修交房，但價格達到47000元/平方米左右。
聲 音
就在業內外尚未完全消化天宮院板塊以價換量的節奏之時，位於通州區的東亞印象臺湖日前曝出，其二期住宅的入市價格將從預期的26000元/平方米的毛坯房源，調整為22000元/平方米的精裝修產品入市。據業內人士估算，剔除每平方米2500元的精裝修費用，其毛坯價格基本和一期開盤價格持平。昨天，東亞新華地產營銷管理中心總監賈玉鵬告訴記者，東亞新華地產確實在2014年進行瞭全國性戰略調整，目標是適當拉低三四線城市的銷售價格，同時保證一二線城市的土地儲備。"具體到印象臺湖這個項目，因為拿地時間比較久，在保證合理利潤的范圍內將實現高周轉消化，快速回籠資金，為新的地塊做準備。"據賈玉鵬透露，東亞新華地產已在包括北京在內的多個一二線城市看好地塊，但他同時表示，東亞旗下在京的其他項目並不會參與到此次價格調整中。
"萬科近期的價格調整，應該能讓大傢感到寒冷的味道，不是說天暖瞭就一點風險沒有。"中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰表示，企業應當對新的市場環境下的經營模式仔細研究。
"雖然有自住型商品房在市場做保障，但主管部門對於房價調控的目標依然有所擔心。基本上是報4(萬元/平方米)不過4(萬元/平方米)，報5(萬元/平方米)不過5(萬元/平方米)，總要'砍一刀'。"據一位知情人士透露，考慮到北京樓市的特殊性，目前相關部門尚無法放棄行政手段。"在年初如果不加以把控，到後期可能更難辦。"該人士表示。
市場動向
住總萬科橙
北京住總萬科橙的低價入市是否真的會領降市場？本周，記者走訪瞭多個即將入市的樓盤，未發現有價格松動。在通州，相距不遠的富力金禧花園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、合生濱江帝景均在3月16日獲得最後一期的住宅預售證，預售價格與上期相比均有上漲。
富力金禧花園3月16日取得瞭預售證，是項目最後一棟樓，共237套房源，精裝修，擬售均價為28000元/平方米，預計本周末入市。據瞭解，該項目上一次開盤是2012年6月，成交均價在17000元-18000元/平方米，此次開盤的是金禧花園的最後一棟住宅樓。據北京富力相關人士透露，此次兩居均價為28500元/平方米，三居均價在27000元/平方米，目前蓄客情況較好。
距富力金禧花園不遠的合生濱江帝景，目前在售的C8號樓，自去年9月28日開盤至今，僅存少量137平方米的三居房源，精裝修報價28500元/平方米，相比今年前兩個月26500元/平方米的報價，已有每平方米2000元左右的上浮。項目於3月16日取得C3、C6、C7三個樓座共490套房源的預售許可證。據悉，這也是濱江帝景最後3棟樓。其中，C3號樓有214套房，擬售價格為23354元/平方米；C6號樓60套房，擬售價格為29506元/平方米；C7號樓216套房，擬售價格為27609元/平方米。歷史數據顯示，項目去年八九月份的開盤價是23000元/平方米。據接近該項目人士透露，目前合生濱江帝景的定價仍然處於合理范圍內，且存量有限，其主力戶型也是市場上較為稀缺的，因此後市沒有太大壓力。
業內人士指出，通州區內拿出400萬元進行改善置業的人畢竟是少數，加之通州整體房價處於較高點，富力金禧花園、合生濱江帝景、K2海棠灣等改善型項目的競爭較為激烈。
分析
內容來自sina新聞鳳山區土地貸款
"從剛結束的兩會上釋放出的信號來看，北京樓市短期內不會再出新的調控政策。"亞豪機構研究總監郭毅表示，中央對房地產行業將實行穩定的長效調控，因此北京樓市也會維持穩定，但由於低於市場價格30%的自住房對市場心理造成的沖擊，預計北京今年的房價漲幅會出現下滑。
"北京等一線城市的購房需求最堅實，房價也最穩定，但整體漲幅在減緩。"DTZ戴德梁行華北區董事總經理何衍鈞也表示，兩會後不會有更嚴厲的調控政策，他表示本屆政府工作報告裡面沒有提到"樓市調控"這四個字，這是八年來的首次。
從年初信貸政策趨緊的信號，到春節後二三線城市局部市場的降價，再到北京市場多個剛需項目的平價開盤，此間各種看空、崩盤論調此起彼伏，讓樓市未來的走勢變得更加撲朔迷離。
據瞭解，除瞭兩會釋放出調控更加市場化的信號外，由於近期A股上市房企如天保基建、中茵股份的非公開增發方案獲得瞭證監會審核通過，成為上市房企再融資的實質性開閘，令少數業內人士預計，今年或許三四線城市的樓市調控會出現"松綁"。
"北京的房價還會漲。"北師大房地產研究中心主任董藩3月17日在實名認證的微博上表示，政府會重點防范溫州、鄂爾多斯(註：樓市降價)情況蔓延，防房價下跌。而國金證券也認為，兩會信號顯示未來政府可能會對這些地區出臺一些政策，是"超預期的行業利好"。
VS 房企視角
微漲快跑
位於通州區的合生濱江帝景，目前在售的僅剩少量137平方米精裝大戶型，對外報價為28000元/平方米左右，與年前同樣戶型的房源相比，每平方米已微調1000元-2000元不等。而根據該項目在市住建委最新取得預售證顯示，最高獲批價格已達到29506元/平方米。
北京現樓盤低價跑量 有開發商稱系主管部門嚴格審價
據瞭解，從3月入市熱銷的項目看，無論是針對改善型的中高端住宅北京華僑城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，或是別墅項目格林雲墅 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、西山藝境 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，或針對首次置業的剛需客群的住總萬科橙、金融街融匯，一方面都經歷瞭較長時間的蓄客期，有充足的客戶資源；另一方面，最終的銷售價格比以前釋放出的預計價格稍低。這也是這些項目熱銷的重要原因。
"北京還沒有出現降價樓盤，隻是漲幅受限。"3月開盤的一傢央企樓盤相關負責人告訴記者，目前銷售的項目一般是2012年或之前拿地，當時土地價格還較合理，項目利潤率達標就願意快速出貨，但很多2013年高點時拿地的項目則面臨較大的壓力，在信貸相對較緊的宏觀環境下，開發商更希望加快推盤節奏以保持穩健的現金流。
因2013年銷售火爆而被寄予厚望的2014年樓市，開局已遭遇瞭各種"滑鐵盧"。
對於近期市場的一系列波動，有多位房企人士表示，市場出現階段性微調是正常現象，且目前看來並未出現實質性下調的跡象，對北京市場仍然看好。
某央企開發商相關負責人對記者表示，2014年一季度還沒結束，對於全年的市場走勢並不需要過度悲觀。
"項目嚴格按照政府相關部門指導意見進行定價。"北京萬科昨日對記者表示，項目的定價順應瞭市場以及政策，天宮院板塊剛需項目集中，客戶有多個項目同時排號的習慣，並非是因為所謂的大幅降價而引發搶購；此外精裝修是公司提供的服務，並不是強制捆綁銷售。
泰禾集團品牌總監沈力男也認為，從政策層面來說，看不到對行業有什麼不利消息。"尤其是去年底和今年初，土地市場的熱情高漲，後續效應還沒有完全釋放出來。"沈力男同時指出，從技術層面上分析，2014年樓市的量價漲幅不會維持去年那麼高的水平。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-21/07552655075.shtml
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